Tổng quan Những Thuận Lợi và Bất Lợi của việc đồng sở hữu bất động sản với chồng hoặc vợ của quý vị.
Nếu quý vị đi một chuyến đến văn phòng Register of Deeds (Đăng Ký Quyền Sở Hữu) ở hạt và xem qua sổ sách, quý vị sẽ tìm thấy khá nhiều bất động sản được sở hữu bởi cặpđôi đã kết hôn. Nhiều người kết hôn và mua nhà đứng tên cả hai vợ chồng trên giấyquyền sở hữu (title) không vì một lý do (pháp lý) nào cả. Đó chỉ là vì người tacó xu hướng làm như thế. Nhưng hệ quả pháp lý của quyết định này là gì? Việc vợ chồng cùng sở hữu bất động sản có những thuận lợi gì? Những bất lợi gì? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ tóm tắt ngắn gọn một số điểm thuận lợi và bất lợi của việc để tên quý vị và vợ/chồng của quý vị trên giấy quyền sở hữu nhà.
Khi bất động sản được chuyển giao cho một cặp vợ chồng, “Quyền Sở Hữu Toàn Phần”(“Tenancy by the Entirety”) được tạo ra. Quyền Sở Hữu Toàn Phần có nguồn gốc từ thông luật Anh Quốc, nhưng nó tồn tại khá phổ biến ở tiểu bang North Carolina. Vậy thì những điều thuận lợi của Quyền Sở Hữu Toàn Phần là gì?
Vợ chồng sở hữu bất động sản với tư cách người sở hữu Toàn Phần thụ hưởng hai quyền đặc biệt: quyền của người còn sống sót (right of survivorship) và đôi khi, quyền được bảo vệ tài sản khỏi chủ nợ (creditor asset protection). Quyền của người còn sống sót là khi một chủ sở hữu tự động có toàn quyền sở hữu đối với bất động sản khi người chủ sở hữu kia qua đời, ngay cả khi người qua đời không có để lạimột Chúc Thư. Điều này có nghĩa là nếu vợ chồng cùng sở hữu đất với tư cách là Chủ Sở Hữu Toàn Phần và người chồng qua đời, thì người vợ tự động có tất cả các quyền đối với bất động sản mà người chồng đã có.
Thế còn việc bảo vệ tài sản thì sao? Một trong những cách các chủ nợ thu hồi nợ là thông qua quá trình tịch biên phát mãi tài sản (foreclosure). Ví dụ, nếu một người có một món nợ lớn đối với một doanh nghiệp, và người đó có sở hữu nhà hoặc đất, thì doanh nghiệp đó có thể thu hồi nợ của họ bằng cách phát mãi tài sản của người thiếu nợ và nhận một phần của số tiền thu được để trả hết phần nợ của người đó. Đây là một điều tuyệt vời cho người chủ nợ, nhưng lại là một điều gây nản lòng cho chủ sở hữu tài sản. Tài sản được sở hữu dưới dạng Sở Hữu Toàn Phần được coi là sở hữu chung bởi cặp vợ chồng, KHÔNG phải bởi từng cá nhân người chồngvà người vợ. Vì thế, nếu người chồng có một món nợ, người chủ nợ khó có thểphát mãi tài sản được Sở Hữu Toàn Phần để thu hồi phần nợ đó. Tương tự, nếu người vợ có thiếu nợ, người chủ nợ khó có thể phát mãi tài sản được Sở Hữu Toàn Phầnđể thu hồi món nợ. Tuy nhiên, nếu chồng và vợ cùng chịu chung một món nợ, thì khi đó người chủ nợ CÓ THỂ phát mãi tài sản Sở Hữu Toàn Phần.Ghi chú là tài sản Sở Hữu Toàn Phần chỉ tồn tại đối với bất động sản (đất đai), chứ không phải là tài sản cá nhân.
Vậy bài học là gì? Nếu tất cả món nợ của quý vị là nợ cá nhân, và bất động sản của quý vị là tài sản hôn nhân Sở Hữu Toàn Phần, thì các chủ nợ sẽ khó có thể thu hồinợ từ quý vị thông qua thủ tục phát mãi. Miễn là hôn nhân của quý vị tốt đẹp, Sở Hữu Toàn Phần không thể hiện nhiều vấn đề. Tuy nhiên, bởi vì Sở Hữu Toàn Phầnlà cả hai vợ chồng cùng sở hữu tài sản thì cần phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng trước khi họ có thể bán hoặc dùng tài sản để vay nợ. Nếu chỉ có một người muốn bán, thì người kia không được may mắn rồi.
Nếu như hôn nhân của quý vj không kéo dài đến khi “cái chết chia lìa đôi ta” và quý vị đã trả trước một số tiền lớn để có được căn nhà hôn nhân Sở Hữu Toàn Phần thì sao? Quý vị có lấy lại được số tiền đó khi ly hôn? Phần lớn là không. Khi bất động sản đứng tên một cặp vợ chồng kết hôn hợp pháp thì tài sản đó được đồng sở hữu 50/50, ngay cả nếu như một người đã chi nhiều tiền hơn người kia để có được tài sản đó. Khi ly hôn, một giao dịch như thế sẽ rất có thể được coi là một món quà hôn nhân và cóthể nằm trong phần tài sản được “phân chia công bằng” (“equitable distribution”).
Phân chia công bằng là quá trình phân chia tất cả tài sản sở hữu bởi người chồng và người vợ trước khi ly hôn. Trong quá trình Phân Chia Công Bằng, tài sản được phân loại là tài sản hôn nhân, riêng hoặc có thể phân chia. Ở North Carolina, tòa án cho rằng việc phân chia tài sản hôn nhân bằng nhau là công bằng. Điều này có nghĩa là nếu một căn nhà hôn nhân được bán trong quá trình ly hôn, mỗi người rất có thể được chia phân nửa số tiền bán nhà. Do đó, nếu một căn nhà hôn nhân được bán trong lúc phân chia công bằng được $200,000, thì mỗi người nhận được $100,000. Điều này rất có khả năng đúng ngay cả như nếu người vợ/chồng đã trả trước một số tiền $175,000 để mua căn nhà đó. Khi ly hôn, người vợ/chồng đó có thể chỉ lấy lại được một nửa mà thôi. Thế thì có cách nào giải quyết được sự giả định về món quà hôn nhân này không? Một người có thể nào lấy lại được số tiền đã trả trước (downpayment) khi ly hôn, đồng thời thụ hưởng quyền lợi được bảo vệ Quyền Sở Hữu Toàn Phần trong hôn nhân khỏi chủ nợ hay không? Rất có thể được, nếu như người đó tư vấn với một luật sư chuyên môn trước khi kết hôn và/hoặc mua nhà. Nếu quý vị muốn bảo vệ tài sản của quý vị khỏi chủ nợ trong giai đoạn hôn nhân, hoặc khỏi người vợ/chồng bị bỏ lại trong giai đoạn ly hôn, hãy đặt hẹn tư vấn với các luật sư tại Tran Law Firm ngay hôm nay!
Có những phương thức để sở hữu bất động sản chồng hoặc vợ?
Tổng quát ngắn gọn về ưu và khuyết điểm, của tài sản chung cùng sở hữu với chồng hoặc vợ của bạn.
Nếu bạn thực hiện một một hành động đi xem Sổ đăng ký của quận hạt và xem lại độ ước tính tình trạng sở hữu, bạn sẽ tìm thấy khá nhiều tài sản thực sự thuộc sở hữu của các cặp vợ chồng. Hầu hết là những người kết hôn đã mua một ngôi nhà, có nhà cùng đề cả hai tên của họ không có vần điệu cùng họ thực sự hoặc (hợp pháp) lý do? Đó chỉ là những gì mọi người có xu hướng đang làm. Nhưng hậu quả pháp lý của quyết định này là gì? Có lợi thế để sở hữu bất động sản như vợ chồng? Có bất lợi không? Trong bài viết này, chúng tôi sẽ phác thảo ngắn gọn một số ưu và nhược điểm của việc có nhà của bạn có tiêu đề cả tên của bạn và vợ / chồng của bạn.
Khi bất động sản được chuyển giao cho một cặp vợ chồng, một “Thuê nhà của dạng Entirety” được tạo ra. Thuê nhà của Entirety có nguồn gốc trong tiếng Anh phổ biến pháp luật, nhưng họ đang sống ở bang North Carolina. Vậy lợi ích của việc thuê nhà bằng Entirety là gì?
Vợ chồng sở hữu bất động sản là Người đang thuê nhà của Người thụ hưởng được hưởng hai quyền đặc biệt: quyền sống sót và đôi khi, bảo vệ tài sản của chủ nợ. Quyền quyết định sống – chết là khi người thuê nhà (chủ sở hữu) tự động lấy tất cả quyền sở hữu. Quyền sở hữu đối với tài sản thực sự khi cái chết của người đang thuê nhà khác, ngay cả khi người quá cố không có Di chúc. Điều này có nghĩa rằng nếu một người chồng và người vợ sở hữu đất như Người thuê nhà của Người thừa kế và người chồng qua đời, người vợ sẽ tự động nhận mọi quyền đối với tài sản thực mà người chồng đã có.
Bây giờ, về vấn đề bảo vệ tài sản thì sao? Một trong những cách mà chủ nợ có thể thu hồi về món nợ của họ là thông qua quá tiến trình tịch thu nhà. Ví dụ, nếu một người nợ, đang vay một khoản nợ lớn cho một cơ sở doanh nghiệp, và người đó sở hữu nhà hoặc đất, doanh nghiệp đó có thể thu nợ bằng cách tịch thu tài sản của người đang nợ và nhận một phần tiền thu được để trả hết nợ của người đó. Đó là một cơ động tuyệt vời cho một chủ nợ, nhưng là một sự bực bội cho chủ sở hữu tài sản. Bất động sản thuộc sở hữu trong một Hợp đồng thuê nhà của Entirety (“TBE”) được coi là thuộc sở hữu của các cặp vợ chồng, KHÔNG phải là vợ chồng cá nhân. Vì vậy, nếu một người chồng có một khoản nợ, chủ nợ của anh ta sẽ khó có khả năng tịch thu tài sản TBE để thu nợ đó. Tương tự như vậy, nếu một người vợ có một khoản nợ, chủ nợ của cô sẽ không có khả năng tịch thu tài sản TBE để thu nợ đó. Tuy nhiên, nếu một người chồng và vợ cùng tham gia một khoản nợ, thì chủ nợ CÓ THỂ tịch thu tài sản của TBE. Lưu ý, tài sản TBE chỉ tồn tại đối với bất động sản (đất), và không phải tài sản cá nhân.
Vậy takeaway là gì? Nếu tất cả các khoản nợ của bạn là cá nhân, và tài sản hôn nhân bất động sản của bạn (“TBE”), thì các chủ nợ sẽ gặp khó khăn trong việc thu thập từ bạn thông qua tịch biên nhà. Miễn là cuộc hôn nhân vẫn hài hòa, các TBE không trình bày nhiều vấn đề. Tuy nhiên, vì với một TBE, cả hai vợ chồng sở hữu tài sản, cả hai vợ chồng cần phải được thỏa thuận trước khi họ có thể bán hoặc lấy ra một thế chấp trên tài sản. Nếu chỉ có một người phối ngẫu muốn bán, người phối ngẫu kia sẽ không may mắn.
Điều gì sẽ xảy ra nếu cuộc hôn nhân của bạn không kéo dài cho đến khi “cái mất mát tạo thành là một phần” và bạn đã thực hiện một khoản thanh toán lớn để có được ngôi nhà trong hôn nhân TBE của bạn? Bạn có nhận lại số tiền đó trong ly dị không? Hầu như không. Khi bất động sản được thực hiện cho một cặp vợ chồng hợp pháp như vợ chồng, tài sản đó sẽ trở thành 50/50 cùng sở hữu, ngay cả khi một vợ / chồng dành nhiều tiền hơn người kia để lấy tài sản. Trong một vụ ly hôn, việc chuyển nhượng đó có thể sẽ được coi là một món quà cho hôn nhân và phải chịu sự phân phối công bằng.
Phân phối công bằng là quá trình phân chia tất cả tài sản thuộc sở hữu của một người chồng và vợ trước khi ly hôn. Trong Phân phối Công bằng, tài sản được phân loại là hôn nhân, riêng biệt hoặc chia hết. Ở North Carolina, một tòa án cho rằng việc chia đều tài sản hôn nhân là công bằng (nghĩa là cho trọng tâm cân bằng). Điều này có nghĩa rằng nếu một ngôi nhà trong sự chung sống hôn nhân được bán trong một vụ ly hôn, mỗi vợ / chồng sẽ có nhiều khả năng được hưởng một nửa số tiền thu được từ việc bán ngôi nhà đó. Vì vậy, nếu một ngôi nhà của hai vợ chồngđược bán trong thời gian phân phối công bằng cho 200.000 đô la, mỗi người phối ngẫu nhận được 100.000 đô la. Điều này có thể đúng ngay cả khi một người phối ngẫu thực hiện thanh toán xuống $175,000 để mua nhà. Khi ly hôn, người phối ngẫu đó chỉ có thể nhận lại một nửa.
Vì vậy, có một cách xung quanh giả định món quà hôn nhân này? Một người có thể nhận được tiền trả lại của họ trong khi ly hôn và cũng có được những lợi ích của việc bảo vệ chủ nợ của một TBE trong hôn nhân không? Rất có thể, nếu người đó nói chuyện với một luật sư đủ điều kiện trước khi kết hôn và / hoặc mua nhà. Nếu bạn muốn bảo vệ tài sản của bạn cả hai từ các chủ nợ trong hôn nhân hoặc từ một người phối ngẫu bị ly dị trong một vụ ly hôn, hãy thiết lập một cuộc tham khảo- tư vấn với các luật sư tại Công ty Luật Trần Law Firm cho sự cần thiết của bạn ngày hôm nay.
Original Post: https://www.tranlawfirmpllc.com/2018/11/16/pros-cons-own-marital-real-property/
